注文住宅で理想のマイホームを建てる際に、住宅ローンで悩む方は多いのではないでしょうか。分譲住宅や建売住宅に比べ、費用が高額化する注文住宅では、しっかりと計画を立てた上で、住宅ローンを上手に活用することが重要です。
本記事では、注文住宅で家を建てるための住宅ローンの種類と流れを解説します。自己資金が少ない方向けの融資や住宅ローンを組む際の注意点についても解説するので、ぜひ内容を確認してみてください。
注文住宅の平均相場
まずは、どんな家を建てたいか、予算はどのくらいになるかプランを作る必要があります。山口県で家を建てる場合、注文住宅の平均相場は、以下のとおりです。
地域 | 土地から購入（土地代＋建築費） | 建築費のみ
山口県 | 4,123万円 | 3,460万円
全国 | 5,436 万円 | 3,935万円
山口県 | 4,123万円 | 3,460万円
全国 | 5,436 万円 | 3,935万円
国土交通省住宅局の住宅市場動向調査による全国平均と比べると、山口県では、比較的低コストで注文住宅が建てられることがわかります。
また、家を建てる際に住宅ローンを利用している人は8割近くまでのぼっており、頭金は0〜1割の人が半数以上という調査結果も出ています。
下関で家を建てる場合、3,500万円から4,000万円の予算で、自分の理想の注文住宅が建てられるでしょう。
住宅ローンを組む際の事前審査と本審査の流れ
住宅ローンには、事前審査と本審査があります。両方の審査に通過しなければ住宅ローンを組むことができません。住宅ローンを組む際の基本的な流れは以下のとおりです。
住宅ローンの事前審査と本審査それぞれについて、注文住宅が建つまでの流れと合わせて、詳しく解説しますので、ぜひ確認してみてください。
事前審査
事前審査は、信用情報や年収などを確認し、返済能力があるかどうかを判断することが目的です。金融機関によって異なりますが、だいたい3〜4日ほどで結果が出ます。
国土交通省の令和4年度民間住宅ローンの実態に関する調査結果報告書によると、事前審査で重要視される項目の上位3つは、以下のとおりです。
- 完済時年齢
- 健康状態
- 借入時年齢
完済時年齢は80歳未満が条件で、借入時年齢は30代が適齢です。健康状態の面では、団体信用生命保険に加入することが必須なので覚えておきましょう。
必要な書類は、本人確認書類、源泉徴収票、他のローンの残高証明書、見積書が基本です。見積書は、ハウスメーカーや工務店が作成したものを提出します。事前審査を行う前に依頼先を決め、プランを相談しましょう。
事前審査は、費用はかからず、いつでも申込みができるので、予算の目処がついたら早めに審査に進みましょう。事前審査に通ったら必ず本審査が通るわけではありませんので、注意してください。
本審査
本審査は、事前審査が通過し、土地の購入（売買契約）やハウスメーカーや工務店との契約（工事請負契約）まで結べたら、申し込みができます。審査結果も1〜2週間ほどと長くかかり、申込みが遅れると工事への着手が遅れるので、すぐに申し込むことが大切です。
本審査は、事前審査との相違点をもとに本当に融資するか、より詳細に審査されます。転職して年収が変わってしまったり、健康状態が悪くなってしまったりすると、虚偽を行ったと疑われて審査に落ちることがあるので注意しましょう。できるだけ事前審査と同じ状況を維持することが大切です。
本審査で必要な書類は、以下のとおりです。
- 本人確認書類（実印、住民票、印鑑証明書、身分証明書）
- 収入証明書（源泉徴収票、課税証明書）
- 建物に関する書類（土地売買契約書、工事請負契約書）
- その他の書類（団体信用生命保険申込書、在籍証明書、借入証明書など）
他にも追加で書類提出を求められる場合もあります。本審査には時間を要するため、書類漏れや記入ミスがないように、入念な準備を行いましょう。
注文住宅における3つの住宅ローン
注文住宅には、主に3つの種類のローンの組み方があります。
それぞれについて流れや特徴を詳しく解説します。
建築費のみの住宅ローン
土地を保有していたり、自己資金で土地を購入できたりする場合は、建築費のみで住宅ローンを組むことができます。建築費のみの場合、一般的な住宅ローンの流れと変わりはありません。
具体的な流れは、以下のとおりです。
住宅ローンは、引き渡しと同時に融資が開始されるため、その前に発生する費用については、住宅ローン以外の方法で補わなければいけません。建築費のみで住宅ローンを組む場合は、工事の手付金・着工金・中間金の3つが事前に必要です。
手付金・着工金・中間金は、建築費の6〜7割を占めます。自己資金で支払うことが難しい場合は、つなぎ融資や分割融資の活用を検討しましょう。
つなぎ融資は、住宅ローンとは別の融資を契約して、引き渡し前に利用できる融資です。分割融資は、住宅ローンの一部を分割した分を事前に利用開始できます。利用する方は、住宅ローンとの兼ね合いを考えながら、自分にあった融資を選択しましょう。
土地代と建築費1本化の住宅ローン
土地から購入して、注文住宅を建てたい場合は、土地購入代と建築費用をまとめて住宅ローンとして組むことが可能です。1本化することで、複雑な手続きを省くことができ、返済もまとめられます。
1本化する場合、一般的な住宅ローンの流れと大きく異なる点は、事前審査前の準備です。土地代と建築費の予算を同時に見積もって、事前審査に進まなければなりません。
上の方は、家づくりのプランをたてるだけでなく、土地を探し、申込みまでする必要があります。用意する書類や作業も多くなることを把握しておきましょう。
土地代にも建築費と同様、手付金や印紙代の費用がかかります。不動産に紹介して貰う場合は、仲介手数料もかかるため、予算オーバーにならないよう注意してください。
また、土地代の融資も注文住宅引き渡し時に開始となるため、その間決済を待ってもらう必要があります。土地の売り主としっかり連携を取って、待ってもらいましょう。
土地代と建築費2本立ての住宅ローン
土地代と建築費を別々の住宅ローンで組む方法が2本立ての特徴です。土地購入時と注文住宅引渡時の2回のタイミングにわたり、融資が開始されます。
原則、土地代だけで住宅ローンを組むことはできませんが、注文住宅を建てることを前提とした土地購入は、住宅ローンを組むことができます。流れは以下のとおりです。
事前審査は、土地代と建築費をあわせて一度で行うので、土地購入と家づくりのプランは、１本化の場合と同様、なるべく同時に行うことがスムーズに進めるポイントです。
本審査を土地代と建築費に分けて2回行う必要があります。申込みに必要な書類や時間、手数料も2倍になるので気をつけましょう。また、土地先行融資が始まると、建築途中で返済義務も生じてくる点も注意が必要です。
2本立て住宅ローンは、手間や手数料が重なるデメリットがありますが、土地購入から融資をしてもらえる点では、自己資金が足りない方に有効な手段です。
住宅ローン以外に活用できる融資
住宅ローンの融資が開始されるまでに、事前にかかってくる費用は自己資金で支払わなければなりません。手付金や着工金、手数料などを合わせると、全体の約7割ほどにのぼるので、自己資金が少ない場合は以下の融資も検討することがおすすめです。
- つなぎ融資
- 分割融資
それぞれの利用方法やメリットとデメリットを詳しく解説します。
つなぎ融資
つなぎ融資とは、住宅引渡時に始まる住宅ローンの融資の前に、発生する費用を支払うために一時的に利用する融資のことです。つなぎ融資を活用する際は、事前に発生する費用の金額と返済のタイミングを明確にしておきましょう。
つなぎ融資の申込みのタイミングは、住宅ローンの事前審査と一緒に行うのが一般的です。ただし、住宅ローンを契約する金融機関がつなぎ融資を行っていない場合もあります。その場合は、別の金融機関に申し込みをすることになるので、事前に調べておきましょう。
つなぎ融資は、土地購入代、手付金、着工金、中間金の支払いに当てることが基本なので、借入期間はだいたい1年以内です。住宅ローンに比べて金利が割高になる点や、事務手数料などの追加費用も発生します。
また、住宅ローン控除の対象外であり、減税措置などを受けることはできないので注意してください。
分割融資
住宅ローンとは別の融資を受けるつなぎ融資に対し、分割融資は、住宅ローンの融資額を分割して、引き渡しよりも前に住宅ローンの融資を開始できる方法です。住宅ローンの一部になるので、金利や住宅ローン控除を受けることができます。
分割融資は、住宅ローンと一緒に事前審査と本審査で、申し込みと契約を行うため、2本立てローンを利用する場合は、あまり効果がありません。建築費のみのローンや1本化ローンを行う際に、活用することが適しています。
本審査で、分割融資も含めたローンが契約されれば、土地購入代や手付金を支払う際に、ローンの一部が分割されて融資されます。しかし、分割される回数やタイミングに制限があるので注意しましょう。
また、分割融資は、取り扱う金融機関が少ないです。金融機関によって手数料や返済期間にも差が生じてくるため、自分にあったものを探すのは難しい場合があります。分割融資を行っている金融機関に絞ったうえで、家づくりのプランや予算の見積もりを行い、事前審査に進みましょう。
住宅ローンを組む際の注意点
住宅ローンを組む際は、特に工事着工のタイミングや金利について気をつけることが大切です。違約金が生じたり、支払いができなくなってしまう可能性があります。
住宅ローン特約についても解説するので、内容を確認してみてください。
工事の着工は本審査後に行う
工事着工のベストなタイミングは、本審査を通過し、住宅ローンが契約できたときです。工事に着手したのに本審査が通らなかった場合は、資金を得ることができず、注文住宅を建てられなくなってしまうので気をつけましょう。
本審査に落ちてしまったのに、手付金を支払っていたり、契約解除に違約金が生じてたりすると、大きな損失に繋がります。売買契約や工事請負契約は本審査前に行いますが、工事の着手は必ず本審査通過後に行ってください。
万が一、本審査が通らなかった場合は、住宅ローン特約が役に立ちます。違約金を負担することなく、手付金も返金され、契約を解除することができる特約です。住宅ローン特約をつけて契約を行うことを忘れないようにしましょう。
ただし、一定期間内に住宅ローンの申し込みを怠ったり、書類不備によってローンが組めなかった場合は、買主の義務を果たさなかったと判断されます。この場合、住宅ローン特約が適用されないので注意してください。
自分にあった金利を選ぶ
住宅ローンでは、固定金利と変動金利があります。返済総額を抑える大きなポイントになるため、適切な金利タイプを選ぶことが大切です。
近年では、変動金利制が半数を超えています。金利が0.5％を下回ることもあり、低金利な点が魅力です。金利上昇リスクがあるので、比較的自己資金に余裕がある人に向いています。
固定金利は、基本的に変動金利よりも金利が高いので、比較的金利が低い時期を狙うことが大切です。最終支払まで低金利のまま、さらに毎月の返済額が固定されます。返済計画を立てやすく、安定して支払いたい場合に効果的です。
金利ミックス型という金利プランもあり、総額のうち固定金利で返済する額と、変動金利で返済する額を組み合わせることができます。どの金利を選んだら一番安くなるかは、どうしてもわからないものなので、しっかりその時の金利と自分の資産状況にあった金利を選択しましょう。
下関の注文住宅はR+house下関へご相談ください
土木建設業からスタートした、R+house下関は、下関で創業77年の歴史を持っています。
R+house下関では、高断熱性能を持つ住宅や、長期優良住宅といった高性能で地球に優しい住宅を叶えることができます。
ネットワークを駆使した仕入れや、資材の合理的な活用をしているので、コスト削減も可能です。下関市の補助金や助成金を活用したい人にもおすすめです。
R+house下関なら注文住宅のローンの相談もできます。サイトからシミュレーションも行えるので、ぜひ試してみてください。
まとめ
本記事では、注文住宅で家を建てる際の住宅ローンの流れについて解説しました。基本的な流れは以下のとおりです。
事前審査や本審査を行うタイミングや、自分にあったローンを選ぶことがポイントです。また、下関市では、移住者や三世代で同居・近居をする人を対象に、独自の支援も行っているので、ぜひ活用してみてください。
